Délibérations traitant du logement
Conseil municipal du jeudi 7 février 2019
Délibérations 1.15 a 1.19 – Logements sociaux -Signature de la convention de garantie d’emprunts
Ci-dessous l’intervention de Paul CUTURELLO extrait du conseil municipal
M. CUTURELLO.
Merci, Monsieur le Maire.
Juste une remarque sur les délibérations 1.15 à 1.19 concernant les garanties d’emprunts, Monsieur Pradal, simplement pour dire qu’il ne s’agit pas là de nouvelles opérations de logement, puisque les trois premières, 1.15, 1.16 et 1.17, nous en avons délibéré pour l’attribution de subventions il y a deux ans, le 3 février 2017 au conseil municipal, et parfois elles sont assez anciennes, puisque les emprunts sont très longs, quarante ans, cinquante ans parfois, et l’avenant 1.18 concerne une opération dont le Conseil municipal avait délibéré le 20 juin 1974. Vous y étiez déjà, Monsieur le Maire, vous avez dû la voter je pense. Comme le temps passe.
M. LE MAIRE.
Sans doute. Il passe trop vite, mais nous restons jeunes.
[…]
M. PRADAL.
[…]
Monsieur Cuturello, vous êtes intervenu sur les délibérations relatives au logement social. Je ne rapporte pas les délibérations « subventions », elles seront rapportées par mon excellente collègue Joëlle Martinaux ; votre intervention, qui pouvait donner l’impression qu’à ce conseil il n’y aurait pas de subvention au logement social… Alors j’ai mal compris votre intervention, je vous prie de m’en excuser. Peut-être ne suis-je pas encore complètement réveillé !
Le deuxième sujet, il est normal, s’agissant de délibérations portant avenant de réaménagement d’emprunts, qu’elles portent sur des emprunts anciens, puisqu’il s’agit en effet d’opérations qui ont été financées, ce qui confirme la volonté de la ville de Nice d’accompagner ces opérations sur le long terme. Nous pourrions, vu la modicité du capital restant dû sur certaines opérations, ne pas souhaiter renouveler cet engagement ; nous l’avons renouvelé, parce que lorsque nous accompagnons le logement social, nous le faisons jusqu’à son terme et dans des conditions fortes.
Délibérations 14.5 à 14.21 – Délibérations traitant du logement.
Ci-dessous l’intervention de Paul CUTURELLO extrait du conseil municipal
M. CUTURELLO.
Cela concerne les délibérations 14.5 à 14.21. Madame l’adjointe, chers collègues,
Vous nous proposez seize délibérations concernant le logement social, ce qui est une bonne chose étant donné le retard accumulé qui pénalise nos concitoyens. Ces seize opérations représentent, vous l’avez dit, 393 logements dont 73 % sont en VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour seulement 27 % en maîtrise d’ouvrage directe. Vous connaissez mon avis sur les VEFA, et leur prépondérance ici n’est pas de nature à me rassurer.
Y avoir recours peut être utile lorsqu’il s’agit d’acquérir de petites unités au sein d’un programme plus vaste pour faciliter la mixité sociale. En revanche, le fait que ce mode de production ait tendance à devenir majoritaire est plutôt inquiétant.
Après avoir étudié de près les onze opérations en VEFA dont il est question ici, je me permettrai de faire deux remarques.
La première concerne le prix et le respect du plafond de 2 500 euros au mètre carré que nous avons décidé il y a quelque temps et qui, ici, n’est pas respecté.
En effet, si l’on prend comme référence la surface habitable, aucune des onze opérations ne respecte le plafond de 2 500 euros, les prix varient de 2 551 euros à 2 862 euros au mètre carré pour la plus chère. Et si l’on prend comme référence la surface utile qui est plus avantageuse, il reste encore six opérations qui sont au- dessus du plafond. C’est beaucoup trop, on ne peut pas accepter que la règle que nous avons fixée ne soit pas respectée.
La seconde remarque concerne le surcoût que ce mode de production génère. Si l’on considère que la production en VEFA coûte en moyenne 10 % plus cher, soit environ 250 euros le mètre carré, sur l’ensemble des opérations dont il est question ici, pour un total de 18 228 mètres carrés de surface utile, le surcoût s’élève à 4 557 000 euros, soit l’équivalent de trente logements ou supérieur au montant des subventions que vous accordez ici.
Dans le contexte national de réduction des capacités de financement des opérateurs HLM qui se fait sentir déjà cette année à cause de la politique désastreuse du gouvernement en matière de logement social, ce mode de production coûteux accentue la réduction des capacités d’investissement, donc de production, des opérateurs.
Afin d’en limiter les conséquences néfastes, je vous demande de veiller au respect du plafond de prix au mètre carré que nous avons fixé.
M. LE MAIRE.
Je vous remercie.
Je vais donc demander à Mme Martinaux d’apporter des réponses, mais je vais d’abord demander à notre premier adjoint chargé des finances et par ailleurs président de Côte d’Azur Habitat, de donner quelques précisions sur les observations que vous faites, Monsieur Cuturello.
M. PRADAL.
Monsieur Cuturello, nous connaissons votre opinion sur les VEFA, je crois que vous connaissez la nôtre. On ne va donc pas refaire le débat sur le fond, on va le faire sur les autres éléments que vous avez déclarés.
Sur le respect de la charte, vous vous livrez à un calcul ; je rappelle que la charte visait ce prix-là sur les logements, qu’il peut y avoir d’autres éléments en complément de logements, notamment les emplacements de stationnement qui interviennent, et que des conditions constructives particulières peuvent permettre de dépasser le seuil de 2 500 euros ponctuellement ; vous l’avez identifié. Il s’agit effectivement de dépassements ponctuels, mais sachez que, opération par opération, nous le vérifions, et l’objectif de cette charte qui est, je le rappelle, un engagement de bonne pratique qu’ont pris volontairement nos partenaires promoteurs, c’est aussi de créer les conditions pour que cela fonctionne. Il ne s’agit pas d’avoir une application que je qualifierai d’ayatollesque de la charte, quitte à bloquer des dispositifs, mais plutôt de la lire sous forme dynamique, et cela nous permet de sortir des logements.
Les conditions de sortie de logements en VEFA permettent de réaliser des opérations souvent complexes que la maîtrise d’ouvrage directe ne permettrait pas de solutionner, permettent de sortir des opérations en mixité beaucoup plus facilement que ne le permettrait la maîtrise d’ouvrage directe, raison pour laquelle c’est un mode que nous n’abandonnerons pas. Et si l’on retraite strictement les coûts des logements par rapport aux éléments accessoires, vous verrez que la charte, sauf dispositions constructives particulières, est respectée pour l’ensemble de ces opérations. C’est un point important.
Quant à l’autre point sur la comparaison ou la suspicion que vous faites peser en disant que la VEFA est toujours plus chère, il est aujourd’hui difficile de comparer, surtout aussi simplement que vous le faites, le coût de revient d’une opération en maîtrise d’ouvrage directe et le coût de revient d’une opération en VEFA, pour un certain nombre de considérations qui sont notamment liées aux frais de structure et à l’obligation qu’ont les bailleurs sociaux qui font de la maîtrise d’ouvrage directe de maintenir en interne des compétences qui sont coûteuses et qui ne sont pas toujours mobilisées en permanence. C’est pour cela que j’ai commencé à le faire de façon précise au niveau de Côte d’Azur Habitat – et j’en rendrai compte à l’ensemble du conseil d’administration – pour savoir combien coûte le service en maîtrise d’ouvrage directe, en sachant que de toute façon nous ne l’abandonnerons pas, mais en revanche, la comparaison doit être réalisée sur des termes comparables.
Et puis, un autre élément aussi que la VEFA permet de régler, et je voulais aussi que nous le partagions, c’est le délai de réalisation des opérations, parce qu’il s’avère que, pour tout un tas de raisons, notamment liées à la commande publique, les VEFA vont plus vite, et c’est un élément que l’on ne chiffre jamais. Le fait d’avoir la capacité de livrer une opération en gagnant douze, quinze à dix-huit mois, je pense que cela a de la valeur. Ce n’est pas forcément une valeur monétaire qu’il est facile de déterminer, mais je pense que créer de la capacité de logement plus rapide et permettre à des gens de rentrer dans des logements neufs, bien construits dans des opérations de mixité, dix-huit mois plus tôt que ce que permettrait une maîtrise d’ouvrage directe, conduit quand même à ouvrir la question et à se pencher sur le fait de se dire que, sur certaines opérations, la VEFA présente bien des avantages, si bien que c’est un dispositif que nous continuerons à appliquer là où il nous semble pertinent, au cas par cas, et en ayant une idéologie ni pour le tout VEFA ni pour le tout maîtrise d’ouvrage directe, ce qui est la marque de notre pratique : nous sommes là pour faire du bon logement social au service de nos habitants et non pour avoir une position de principe qui ferait peser sur les gens nos choix idéologiques.
